Overvejer du at købe en andelslejlighed? Her er alt, du skal vide
Synes du også, at andelsmarkedet er en uoverskuelig jungle at navigere i? Så læs med her, hvor vi har talt med to boligeksperter og samlet de bedste tips til dig, der overvejer at købe en andelslejlighed.
Banklån, boligrådgivere og andelsbeviser. Der er mange ting at holde styr på, når du skal ud og købe en andelslejlighed – især hvis det er første gang, du køber.
Måske bliver du helt træt bare ved tanken om alle de timer, du skal kigge regnskaber igennem og alle de penge, du sandsynligvis skal bruge på juridisk hjælp.
Og hvor skal du overhovedet starte?
Vi har samlet en mini-guide til dig, der er bolig-begynder. Her får du eksperternes bedste råd om det allervigtigste, du skal vide, inden du kaster dig ud i at købe en andelsbolig.
1. Hvad skal jeg starte med?
Det allerførste, du skal gøre, er at få styr på din økonomi. Ifølge Jørgen Munksgaard Rasmussen, der er boligøkonomisk ekspert hos Boligejernes Videncenter, Bolius, bør du ikke gå i gang med en boligsøgning, før du er helt sikker på, hvordan din økonomiske situation ser ud.
- Det vil sige, at du skal lægge et budget, hvor du får styr på, hvad din månedlige indkomst er, og hvad du har råd til at betale, siger Jørgen Rasmussen, der understreger, at du bliver nødt til at være realistisk omkring, hvilken bolig du har råd til at bo i.
Læs også: På jagt efter en ejerlejlighed? Det skal du vide
- Du skal ikke sætte dig for stramt. Ellers kan du hurtigt komme ud i en situation, hvor du ikke har råd til at gå i biografen eller tage på café en gang imellem.
Når du har fået overblik over din økonomi og dit økonomiske råderum, er næste skridt at få snakket med banken.
- Du skal sandsynligvis låne nogle penge, og du kan ikke gå ud på markedet og være seriøs omkring et boligkøb, hvis du ikke har fået et tilsagn fra din bank om, at du kan låne penge til køb af en lejlighed.
2. Hvordan finder jeg en andelslejlighed?
Det er svært at finde en andelslejlighed at købe, sådan som markedet ser ud i dag. Det understreger Jørgen Rasmussen, som forklarer, at de fleste andelslejligheder bliver solgt privat eller via en venteliste i boligforeninger. Han fortæller desuden, at det sjældent er de bedste lejligheder, der bliver solgt igennem en professionel ejendomsmægler.
- De andelslejligheder, der bliver solgt via en mægler, er ofte dem, der koster meget og har en relativt høj gæld, som du kommer til at betale af på hver måned, siger Jørgen Rasmussen.
Han vurderer, at den bedste måde at finde en andelslejlighed på, er at blive skrevet op i en andelsforening.
- Og så gælder det om at være hurtig på tasterne. For hvis du finder en lejlighed med en lav månedlig ydelse til en rimelig pris og en god beliggenhed, så er der mange, der gerne vil have fat i den.
3. Hvordan vælger jeg en god lejlighed?
Først og fremmest skal du selvfølgelig finde en lejlighed, som du godt kan lide. Det fortæller Michael Christensen, der er medejer af det uvildige rådgivningsfirma, Boligraadgiver.dk.
- Du skal ikke købe boliger for at investere – du skal købe boliger for at bo i dem. Boligmarkedet går op og ned, så det kan jo være, at du bliver tvunget til at blive boende i en lejlighed, fordi priserne falder, siger Michael Christensen. Han tilføjer dog, at det er vigtigt at læse godt op på både boligen og andelsforeningen, inden man beslutter sig for, om man vil købe eller ej.
- Det svære ved andelsboliger er at gennemskue, hvad det rent faktisk er, du køber. Der er rigtig mange forhold, man skal overveje, fordi det ikke kun handler om selve lejligheden, men også foreningen og deres økonomi, som selvfølgelig skal være sund, siger han.
Jørgen Rasmussen er enig og påpeger, at det særligt er gældende for nogle af de nyere andelsforeninger, at de kan have rod i økonomien.
- Generelt kan man sige, at andelsforeninger, der er stiftet i perioden 2002 til 2007, har indkøbt deres ejendom relativt dyrt. Så dem ville jeg nok holde mig fra, medmindre du kan se, at de har fået bragt styr på økonomien siden - eller altid har haft det.
Jørgen Rasmussen tilføjer, at de andelsforeninger, der er stiftet i denne periode op til finanskrisen, har købt ejendommen i en periode, hvor priserne var høje. Derfor kan man som tommelfingerregel sige, at man som andelshaver sandsynligvis vil skulle betale flere penge hver måned på grund af foreningens gæld, end hvis man køber sig ind i en ældre andelsforening.
Hvad er forskellen på at købe en andels- og ejerlejlighed?
- Det er billigere at købe en andelslejlighed, men til gengæld stiger den ofte ikke så meget i pris.
- Når du køber en ejerlejlighed, kommer du til at eje en bolig. Når du køber en andel, køber du digh ind i et fællesskab, og dermed retten til at bo i en bestemt bolig.
- Det er ofte mere gennemskueligt at købe ejerlejlighed, da de bliver solgt gennem ejendomsmæglere, til gengæld er der højere udgifter forbundet med selve bolighandlen.
(Kilde: Michael Christensen, Boligraadgiver.dk og Jørgen Rasmussen, Bolius.dk)
4. Hvad skal jeg være særligt opmærksom på, når jeg køber en andelslejlighed?
Andelsboligforeningen er meget vigtig at være opmærksom på. For selvom en lejlighed kan virke attraktiv på papiret, så kan du komme meget galt afsted, hvis du ender i en dårlig andelsforening. Det fortæller Michael Christensen.
- Andelsboliger er en kompliceret størrelse – lidt mere kompliceret end de fleste går og drømmer om. Selvom det på papiret ser billigt ud, kan der sagtens gemme sig en masse faldgruber bagved, siger han.
- Det vigtigste er, at man sætter sig ned og får kigget på, hvordan andelsboligforeningens ejendom er vurderet, og om den vurdering er rigtig og markedskonform – altså om den passer til markedet. Og hvordan selve foreningens lån og økonomi ser ud, siger han og tilføjer, at det altid er en god idé at opsøge uvildig rådgivning, hvis man ikke selv kan læse og forstå foreningens regnskaber.
Læs også: Sæt kulør på din bolig
Foreningens økonomi er også noget, som Jørgen Rasmussen fremhæver som væsentligt. Han forklarer, at den pris, du får oplyst på en andelslejlighed, ofte ikke er den pris, du faktisk betaler. For store fælleslån i foreningen kan gøre den reelle pris på lejligheden højere.
- Når du køber dig ind i en andelsforening, overtager du også en del af gælden i foreningen. Den tekniske kontantværdi er sammensat af den pris, du skal lægge her og nu, og den andel, du har af foreningens gæld, siger han og uddyber:
- Lad os sige, at en lejlighed er udbudt til 800.000 kr., og at din andel af gælden udgør en million. Så har du i virkeligheden betalt 1,8 millioner kroner for lejligheden.
Derfor anbefaler Jørgen Rasmussen, at du altid tjekker nøgleoplysningsskemaet, hvor du kan se, hvad din andel af gælden er, inden du indgår en købsaftale om en andelslejlighed.
5. Hvad er de største fejl, folk begår, når de køber en andelslejlighed?
Netop fordi der er så mange faldgruber i forbindelse med andelsforeningerne, så kommer mange købere til at betale for mange penge for deres andelslejlighed.
- Og når de en dag skal sælge, så kan de ikke få nok penge for den, siger Michael Christensen.
Han fortæller, at andelsboligmarkedet er så presset, at køberne ofte skriver under på en aftale, inden de får læst op på detaljerne omkring købet.
Dette genkender Jørgen Rasmussen. Han oplever også, at nogle købere bliver kommer til at betale for mange penge for lejligheder, fordi de ikke kan gennemskue andelsforeningens økonomi, og i nogle tilfælde bliver købere overtalt til at betale penge under bordet.
- Sælger må ikke forlange 15.000 kr. for et gammelt, udtjent køleskab eller 50.000 kr. for et klædeskab. Dels er det ulovligt at gøre en handel betinget af, at der medfølger løse genstande, og dels skal genstandene værdisættes korrekt, hvis du ønsker at købe dem, fortæller han.
Jørgen Rasmussen understreger dog, at ingen ved, hvor hyppigt dette forekommer. Hvis du selv oplever at stå i en situation, hvor sælger prøver at få penge under bordet, foreslår han, at du kan optage samtalen på din telefon og derefter tage sagen op i retten.
6. Hvor meget koster det at købe en andelslejlighed?
En af fordelene ved at købe og sælge andelslejligheder er, at det generelt er relativt billigt at gennemføre en handel, sammenlignet med ejerboliger. Det fortæller de to boligeksperter.
Det skyldes blandt andet, at mange af handlerne ikke går gennem en ejendomsmægler, men foregår privat. Derfor mener Michael Christensen, at det kan være en fordel at bruge penge på at få en boligrådgiver til at hjælpe dig, når du ikke har en mægler i ryggen.
- Problemet med andelsboligerne er, at mange af dem bliver solgt privat, og der fortæller sælger som regel altid, at foreningen har en sund økonomi. For i udgangspunktet tror sælgeren, at andelsforeningen er god, fordi de selv bor der og har et godt indtryk af den, fortæller Michael Christensen, og fortsætter:
- Men i omkring en tredjedel af handlerne er det altså ikke tilfældet. Og hvis ikke du er meget dygtig til at gennemskue sådan nogle ting selv, så bør du indhente noget rådgivning.
Der findes mange muligheder for at indhente rådgivning, og det er op til dig at vurdere, hvor mange dele af købsprocessen, du ønsker hjælp til. Hvis du ønsker en billig løsning, kan det være en god idé selv at gøre et stort forarbejde, inden du kontakter en rådgiver eller advokat.
Læs også: Årsopgørelsen kommer: 15 fede fradrag du ikke må glemme
7. Hvad er det bedste råd til førstegangskøbere?
Sørg for at lave en grundig research, inden du kaster dig ud i at købe en bolig, lyder rådet fra Michael Christensen. På den måde kan du nemlig bedre reagere hurtigt, hvis du finder en lejlighed, du vil købe, siger han.
- Der er masser af informationer på internettet, som du selv kan undersøge. Der er også mange andelsforeninger, der har en venteliste, så der kan du læse op på andelsforeningen på forhånd. Hvis du finder én, der ser fornuftig ud, kan du starte med at blive skrevet op hos dem.
Jørgen Rasmussens bedste råd er at finde et sted, du har lyst til at bo – men også at gå efter en lejlighed, der nemt kan sælges videre, hvis du på et tidspunkt får brug for at flytte.
- Overordnet set bør du købe efter at få noget værdi for pengene. Du bør hellere betale flere penge for få kvadratmeter med en god beliggenhed og god indretning, end mange kvadratmeter med en halvdårlig beliggenhed og en dårlig indretning.
Læs også: Frodige fornemmelser: Sådan skal dine planter se ud i 2018
Ordbog for andelsboliger
Det er ikke helt ukompliceret at købe en andelslejlighed, og der er en række begreber, der kan være gode at kende, så du bedre kan navigere rundt i andelsjunglen.
Rådighedsbeløb
Det beløb, du har til rådighed hver måned til mad, tøj og fornøjelser, efter at du har betalt dine faste udgifter, såsom husleje, forsikringer og lån. Dit rådighedsbeløb bør ifølge Finanstilsynet min. være 5.000 kr. om måneden som enlig og 8.500 kr. for et par, inden du kan låne penge i banken. Det kan dog variere, og banken vil ofte gå ind og vurdere dine konkrete behov.
Gældsfaktoren
Et tal, banken udregner for at se, om du kan låne penge. Tallet udregnes ved at dividere din samlede gæld, fx SU-lån og kassekredit, med din indkomst før skat. Hvis du skal låne til en andelslejlighed, må tallet højst være 1,75 gange din hustands indkomst før skat.
Banklån
For at købe en andelslejlighed skal du sandsynligvis låne penge i banken – og ikke delvist hos et realkreditinstitut, som ofte er tilfældet ved ejerlejlighedskøb. Du kan låne op til 95 % af prisen på din andelslejlighed i banken, så du skal selv have 5 % af prisen til udbetaling.
Hvis du skal købe en lejlighed for 1 million, skal du altså selv spare 50.000 kr. op.
Lånebevis
For at kunne reagere på en bolig på markedet, bør du have et bevis fra banken på, hvor meget du må låne. Hvis du får et lånebevis, kan du hurtigere reagere, når du finder en lejlighed, du gerne vil købe.
Valuarvurdering
Prisen på en andelslejlighed kan være udregnet på flere forskellige måder.
Nogle andelsforeninger bruger en valuarvurdering. En valuar er en særlig ejendomsmægler, som er uddannet til at vurdere prisen på andelsejendomme. Han fastsætter prisen ud fra andre beboelsesejendomme i samme kvarter, og prisen er typisk væsentlig højere end den offentlige ejendomsvurdering.
Anskaffelsesprisen
En anden måde, andelsforeninger kan bestemme ejendommens værdi, er ud fra anskaffelsesprisen. Det er den pris, som andelsforeningen oprindeligt købte ejendommen til. I ældre andelsforeninger er anskaffelsesprisen ofte relativt lav.
Den offentlige ejendomsvurdering
En tredje måde at vurdere prisen på en lejlighed er via SKAT – den såkaldte offentlige ejendomsvurdering. Denne metode bruger statistisk analyse om lokalområdet og andre lignende ejendomme til at vurdere prisen på en lejlighed.
Andelsbevis
Et juridisk dokument, du køber for at komme ind i en andelsforening. Når du køber en andelslejlighed, er det reelt ikke lejligheden, du køber – du køber retten til at bo i foreningen. Andelsbeviset sikrer altså din ret til at bo i lejligheden.
Andelskronen
Et begreb, man bruger til at bestemme, hvor meget en andelskøber maksimalt må betale for sit andelsbevis. Den udregnes på følgende måde:
Hele ejendommens værdi PLUS forbedringer MINUS foreningens gæld)DIVIDERET med det oprindelige indskud fra alle andelshavere = ANDELSKRONEN.
Andelsforeningslån
Andelsforeninger har ofte en større eller mindre gæld, fordi de har lånt penge til at stifte foreningen og til at forbedre ejendommen. Når du køber dig ind i en andelsforening, overtager du en del af denne gæld. Din andel af gælden er som regel bestemt ud fra størrelsen på lejligheden.
Hvis fx en forening med 10 lige store lejligheder har en gæld på 1 million, så overtager du en gæld på 100.000 kr., når du køber en lejlighed i foreningen.
Nøgleoplysningsskema
Før du køber en andelslejlighed, får du udleveret et nøgleoplysningsskema. Det er et dokument med tal og oplysninger om lejligheden og foreningen. Et af de vigtigste tal at kigge efter heri, er den tekniske kontantværdi.
Den tekniske kontaktværdi
Et tal, der er udregnet ud fra, hvad lejligheden koster plus den del af andelsforeningens gæld, du overtager. Det tal kan direkte sammenlignes med prisen på en ejerlejlighed.
Hvis du fx køber en andelslejlighed for 1 million, og overtager en gæld på 500.000 kr., er den tekniske kontantværdi 1,5 million. Dermed vil det være billigere at købe en ejerlejlighed for 1 million, selvom de to lejligheder på papiret har ”samme” pris.
Vedtægter og referater i andelsforeningen
Inden du køber en lejlighed, bør du se andelsforeningens vedtægter og mødereferater. Her kan du læse, hvordan foreningen er opbygget, og om de har taget beslutninger om at optage ny gæld, som du senere kommer til at hæfte for.
Kilde: www.bolius.dk.