huse i københavn
Foto: Getty Images
ALT.dk

På jagt efter en ejerlejlighed? Det skal du vide

Det kan være en stor beslutning at blive boligejer. Derfor har vi spurgt to boligeksperter om deres bedste råd til dig, der overvejer et boligkøb.

Af Emma Kleist Christensen 22.maj.2018 Livsstil

Det er skønt at kigge på boliger og drømme om alle de fine lejligheder, du ser på nettet.

For tænk bare, hvor perfekt dit liv kunne blive i dén der treværelses på det indre Vesterbro med sydvendt balkon!

Realiteten er dog desværre lidt mere kompliceret. For det kan både blive dyrt og tidskrævende at skulle overveje alt fra finansiering og advokatbistand til ejerforeningsforhold.

Derfor har vi forsøgt at gøre dit boligkøb lidt lettere ved at få de bedste råd fra to boligeksperter, der kan gøre dig klogere på alt fra lån i banken til, hvordan du bedst vurderer, hvilken lejlighed du skal købe.

1. Hvad skal jeg starte med?

Inden du overhovedet tænker på at købe, bør du få overblik over din økonomi. Det betyder, at du skal lægge et budget, så du ved, hvor meget du har råd til at betale for en lejlighed. Det fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen, der er boligøkonomisk ekspert hos Boligejernes Videncenter, Bolius.

- Rådighedsbeløbet er centralt i den sammenhæng. Du bør få styr på, hvad du har af månedlig indkomst, hvor meget du skal leve for, og hvad du kan give for en lejlighed. Du skal sandsynligvis låne nogle penge i banken, for du kan ikke gå ud på markedet og være seriøs omkring et boligkøb, hvis du ikke har fået tilsagn fra din bank om, hvor mange penge du kan låne, forklarer han.

Læs også: Overvejer du at købe en andelslejlighed? Her er alt, du skal vide

Det tilsagn kaldes også et lånebevis. Når du har taget en samtale med din bank, kan de skrive et sådant bevis til dig, og på den måde ved du, hvor dyre lejligheder du kan kigge på. Samtidig har du mulighed for at reagere hurtigt, hvis du finder en lejlighed, du kunne tænke dig at købe.

2. Hvordan finder jeg en ejerlejlighed?

En af fordelene ved at købe en ejerlejlighed frem for en andelslejlighed er, at de i langt de fleste tilfælde bliver solgt via en ejendomsmægler. Det betyder, at du generelt vil have nemmere ved at finde potentielle lejligheder, og at det er overskueligt at sammenligne prisen på forskellige boliger.

- Hvis du leder efter en ejerlejlighed, er det bedste råd, at bruge din sunde fornuft: Undersøg markedet, inden du går i gang, siger Michael Christensen, der er medejer af det uvildige rådgivningsfirma Boligraadgiver.dk.

Han anbefaler at tjekke boligsider som Boligsiden.dk eller Boliga.dk, og tilføjer, at der hele tiden kommer nye lejligheder på boligmarkedet, og at du derfor ikke behøver at ærgre dig, hvis du ikke når at reagere ved den første lejlighed, du finder.

- Et godt råd er ikke at gå i panik. Der kommer ejerlejligheder til salg hele tiden, så hvis du går glip af én, fordi du ventede for længe, så kommer der nok en ny dagen efter eller om 14 dage, der ligner. Det vigtigste er, at du får undersøgt markedet, og ikke tager en forhastet beslutning, som du senere fortryder.

Hvad er forskellen på at købe en andels- og ejerlejlighed?

  1. Det er billigere at købe en andelslejlighed, men til gengæld stiger den ofte ikke så meget i pris.
  2. Når du køber en ejerlejlighed, kommer du til at eje en bolig. Når du køber en andel, køber du dig ind i et fællesskab og dermed retten til at bo i en bestemt bolig.
  3. Det er ofte mere gennemskueligt at købe ejerlejlighed, da de bliver solgt gennem ejendomsmæglere, til gengæld er der højere udgifter forbundet med selve bolighandlen.

(Kilde: Michael Christensen, Boligraadgiver.dk og Jørgen Munksgaard Rasmussen, Bolius.dk)

3. Hvordan vælger jeg den rigtige lejlighed?

Der er mange ting, du bør overveje, inden du køber: Om lejligheden passer til dig, om du synes, at prisen er rimelig, og om lejligheden har en god ejerforening. Michael Christensen understreger hertil, at det er meget vigtigt, at du ikke lader dig rive for meget med af ’kærlighed ved første blik’-følelsen.

- Mange køber desværre bolig med hjertet, hvilket er godt, fordi vi skal kunne lide det sted, vi bor, men man skal også huske at købe bolig med hjernen. Når du forelsker dig i et eller andet, så bør der gå en proces i gang, hvor du forsøger at finde ud af, om det er en god forelskelse eller kun bør være en kortvarig flamme, siger han.

Det er Jørgen Rasmussen enig i:

- Du skal købe efter at få noget værdi for pengene. Jeg vil sige, at du hellere bør betale flere penge for få kvadratmeter med en god beliggenhed og god indretning, end at have mange kvadratmeter med en halvdårlig beliggenhed og en dårlig indretning, siger han.

Læs også: Nordisk hygge på 61 kvm: Blide farver og naturlige materialer

På den måde er du bedre sikret mod dårlige tider, hvor din lejlighed kan falde i pris, fordi en lejlighed med god beliggenhed generelt er nemmere at sælge, siger Jørgen Ramussen. Han opfordrer desuden til, at man kigger bygningens ejerforening efter i sømmene – der kan nemlig være optaget dyre fælleslån.

- Du skal have styr på, om der er planlagt større vedligeholdelsesarbejder, som får ejerforeningsbidraget til at stige. Og så skal du også passe på, hvis det månedlige bidrag er for lavt sat, fortæller han og uddyber:

- Ejerforeningen bør hensætte til en løbende vedligeholdelse, men mange foreninger gør det på den måde, at hvis de skal have nyt tag eller ny altan, så beder de beboerne om at indbetale 50-100.000 kr. per lejlighed – og det er penge, du skal hive op af lommen her og nu.

Du kan finde oplysninger om ejerforeningen og deres økonomi i salgsopstillingen, og ved at se foreningens regnskaber igennem.

4. Hvad er de typiske fejl, folk begår, når de køber ejerlejlighed?

Når du skal købe en ejerlejlighed, er den største faldgrube, ifølge de to eksperter, at du kommer til at betale for mange penge for din lejlighed. Ifølge Michael Christensen er det altid en vurderingssag, hvor meget du er villig til at betale for en given lejlighed, men det er værd at overveje de fremtidige konsekvenser, hvis du engang skal sælge den videre.

- Du skal selv være kritisk i forhold til, om prisen er for høj. Hvis du kan se, at alle de andre lejligheder i ejendommen er handlet billigere, så er der nok noget galt. Der kan selvfølgelig være argumenter for, at en lejlighed er dyrere, hvis der er blevet lavet nyt køkken eller bad, og så må du vurdere, om de fordele er prisen værd, siger Michael Christensen.

Han oplever ofte, at kunder kommer til at købe for dyrt og derfor mister penge, når de skal sælge lejligheden igen.

- Det kan i sidste ende betyde, at man får købt for dyrt og ikke kan sælge igen til den pris. Når man skal lægge 1,2 eller 3 millioner for en lejlighed, så er det en rigtig god idé at sætte sig grundigt ind i tingene – det kan man gøre selv eller få en rådgiver til at hjælpe.

5. Hvor meget koster det at købe en ejerlejlighed?

Lejlighedshandler er en dyr affære, fortæller Jørgen Rasmussen. Han anslår, at man ved køb af en lejlighed til 2,5 millioner typisk skal af med cirka 70-80.000 kr. til bl.a. advokater, finansiering og tinglysning.

- Så når du køber ejerlejlighed, skal du helst være indstillet på, at du skal bo der et stykke tid, for at få hentet de omkostninger hjem, siger han og opfordrer til, at man får en advokat med på råd, hvis ikke man selv er specielt regnskabskyndig.

- Hvis du er fuldstændig blank og ikke kan gennemskue det, så kan det godt betale sig at have en advokat til at hjælpe dig.

Ifølge Bolius.dk bør du som boligkøber regne med at skulle betale ca. 5-10.000 kr. for en advokat, 800-1.500 kr./t for en byggeteknisk rådgiver og tinglysning af skødet, der koster 1.660 kr. plus 0,6 % af ejendomsværdien.

6. Hvad er dit bedste råd til førstegangskøbere?

De to eksperter er enige om, at det er afgørende at få noget rådgivning. Hvad end det er fra venner og bekendte eller professionelle rådgivere, så mener Michael Christensen, at det altid kan betale sig at få hjælp til sit boligkøb.

Hvis du er ung og skal købe din første lejlighed, mener Jørgen Rasmussen desuden, at det kan være en rigtig god idé at kigge efter en lejlighed, der er delevenlig. På den måde garderer du dig mod fremtidige ændringer i din økonomi.

- Det kan jo være, at du mister dit job i en periode, eller får lyst til at starte en ny uddannelse. Så er det rart med en delevenlig lejlighed, hvor du kan leje et værelse ud til en roomie. Det kan også være, at du går fra din kæreste og ikke har råd til at bo alene. Der kan det være en måde at blive boende, hvis du kan leje et værelse ud, siger han.

Læs også: Frodige fornemmelser: Sådan skal dine planter se ud i 2018

Ordbog for ejerlejligheder

Det er en stor beslutning at købe en ejerlejlighed, da det både kan være en lang og dyr proces. For at kunne træffe den bedste købsbeslutning, bør du stifte bekendtskab med følgende begreber.

Rådighedsbeløb

Det beløb, du har hver måned til mad, tøj og fornøjelser, efter du har betalt dine faste udgifter, såsom husleje, forsikringer og lån. Dit rådighedsbeløb bør ifølge Finanstilsynet min. være 5.000 kr. om måneden som enlig og 8.500 kr. for et par, for at låne penge i banken. Det kan dog variere, og banken vil ofte gå ind og vurdere dine konkrete behov.

Gældsfaktoren

Et tal, banken udregner for at se, om du kan låne penge. Udregnes ved at dividere din samlede gæld, fx SU-lån og kassekredit, med din indkomst før skat. Hvis du skal låne til en andelslejlighed, må tallet højst være 1,75 gange din hustands indkomst før skat.

Lånebevis

For at kunne reagere på en bolig på markedet, bør du have et bevis fra banken på, hvor meget du må låne. Hvis du får et lånebevis, kan du hurtigere reagere, når du finder en lejlighed, du gerne vil købe.

Realkreditlån

Når du skal købe en ejerbolig, låner du den største del af beløbet hos et realkreditselskab. Her kan du låne op til 80 % af boligens pris, og du får en lavere rente end hos banken.

Banklån

Hvis du har behov for at låne mere end 80 % af boligens pris, kan du låne yderligere 15 % via et banklån. Dermed skal du altså minimum selv kunne lægge 5 % af boligens pris, plus omkostninger til advokat, tinglysning mm.

Hvis du fx skal købe lejlighed for 1 million, skal du selv minimum have sparet 50.000 kr. op. Derefter kan du låne 800.000 kr. via et realkreditlån og 150.000 kr. i et banklån.

Lån med fast eller variabel rente

Når du skal have et realkreditlån, kan du vælge mellem fast eller variabel rente.

Et fastforrentet lån har en højere rente, men du ved, hvad du skal betale hver måned, og lånet sikrer dig mod rentestigninger. Med et variabelt lån får du en lavere rente, men du risikerer, at den stiger, og at du kommer til at betale mere i perioder.

Salgsopstilling

Du bør altid få salgsopstillingen fra en ejendomsmægler, hvis du er interesseret i en lejlighed. Heri finder du oplysninger om prisen på lejligheden, plantegninger, el-, vand- og varmeforsyning samt information om ejerforeningen.

Ejerudgift

Dækker over hvilke løbende udgifter, der er forbundet med at bo i boligen, ud over el, vand, varme og lån. Det kan fx være ejendomsskat, ejendomsværdiskat og forsikring.

Ejerforening og ejerforeningsbidrag

Sammenslutning af bygningens ejere, som alle betaler et månedligt bidrag til. Ejerforeningsbidraget bruges til vedligeholdelse og større renoveringer, fx nyt tag eller faldstammer.

Vær varsom, hvis ejerforeningen har et lavt bidrag. Det kan betyde, at større renoveringer i bygningen kræver, at du lægger mange penge på én gang.

Servitutter

Specielle begrænsninger af din brugsret af lejligheden. Du skal være opmærksom på dem, da de kan have konsekvenser for dine rettigheder som ejer. Det kan fx være, at kommunen har ret til at opkøbe din ejendom (såkaldt hjemfaldspligt), eller at du ikke må ombygge bestemte dele af lejligheden.

Fælleslån

Ejerforeninger kan optage fælleslån, fx til renoveringer i ejendommen. Hvis du som boligkøber overtager en del af et fælleslån, vil det fremgå af salgsopstillingen.

Skøde

Et dokument, som skrives mellem dig og sælger. Det indeholder jeres navne, købsprisen, eventuelle servitutter, samt dato for overtagelse af lejligheden. Skødet udarbejdes som regel med hjælp fra en advokat.

Tinglysning af skødet

Tinglysningen er en offentlig registrering af din ejendom. Når du køber en bolig, sikrer tinglysningen dig, at du rent faktisk står som ejer af den. Det registreres på nettet, men du bør få en advokat til at hjælpe dig med at gøre det, da formularerne kan være svære at forstå.

Tinglysning koster 1.660 kr. plus 0,6 % af ejendomsværdien. Hvis du fx køber en lejlighed til 2 millioner, koster tinglysningen 12.000 kr. (som er 0,6 % af 2 millioner) PLUS 1.660 kr. = 13.660 kr.

Advokatomkostninger

En advokat kan hjælpe dig med at gennemgå salgsopstilling, udarbejde skøde og rådgive dig igennem købsprocessen. Prisen varierer efter, hvor mange dele af boligkøbet, du skal have hjælp til. Som udgangspunkt betaler du mellem 6-8.000 kr.

Kilde: www.bolius.dk.


Henter...