Det skal du holde øje med i en tilstandsrapport
Når du skal købe eller sælge hus eller sommerhus er det rigtigt meget at holde styr på. For at få overblik over eventuelle skader på din bolig og undgå at ende op med en lang liste over dyre reparationer, kan det være en god ide at få lavet en tilstandsrapport. Læs med og få hjælp til at forstå detaljerne.
For de fleste er det en stor – og dyr beslutning – at købe egen bolig. For at komme trygt gennem bolighandlen, kan det derfor være en god ide at få udfærdiget en såkaldt tilstandsrapport, der fortæller om eventuelle fejl om mangler ved boligen og sparer både køber og sælger for uventede reparationer og dyre ekstra regninger.
Hvad er en tilstandsrapport
En tilstandsrapport fortæller potentielle købere om eventuelle fejl og mangler ved en bolig. Den bliver udarbejdet på baggrund af en bygningssagkyndigs professionelle og uvildige gennemgang af boligen og beskriver boligens stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Rapporten beskriver dog kun skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Det er således kun fejl og mangler, der ikke er forventeligt for husets type. Bag i tilstandsrapporten finder man i øvrigt en supplerende byggeteknisk beskrivelse af, hvad man typisk kan forvente af fejl og mangler ved en huse af den pågældende type.
LÆS OGSÅ: Sådan finder du en lejebolig via en boligportal
Derfor er det en god ide med en tilstandsrapport
En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men det kan være en god ide at få den udarbejdet, da den i forbindelse med de fleste bolighandler kan komme både sælger og køber til gavn. For sælger er rapporten nødvendig, hvis han vil gardere sig mod at komme til at hæfte for fejl og mangler, da han ellers risikerer at have ansvaret for skjulte fejl og mangler i 10 år efter, huset er solgt. Ved siden af en tilstandsrapport er det en betingelse, at der også foreligger en såkaldt elinstallationsrapport, for at køber kan tegne en ejerskifteforsikring.
Ved hvilke typer boliger udfærdiger man en tilstandsrapport
En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger, dvs. på et hus, et sommerhus eller en ejerlejlighed. Det er dog ikke så ofte, at man laver eftersyn på ejerlejligheder, da tilsynsrapporten i givet fald så skal dække hele ejendommen. Ved køb af ejerlejlighed kan det i stedet være en god ide at få foretaget en uvildig køberrådgivning, som er en vurdering af lejligheden, der foretages af et byggerådgivningsfirma. Denne rådgivning er mundtlig og munder typisk ikke ud i en egentlig skriftlig rapport.
Hvad indeholder tilstandsrapporten
I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader på boligen. Tilstandsrapporten fortæller hvilke bygningsdele, der synligt kræver vedligeholdelse eller renovering, og den kan vise alt fra fx alvorlige sætningsskader i fundamentet, råd i trækonstruktioner til flækkede tegnsten og utætte fuger på badeværelset til mindre ting som et dørhåndtag, der er er ved at falde af.
LÆS OGSÅ: Er der radon i mit hus? Derfor skal du vide det
Det dækker rapporten ikke
Tilstandsrapporten fortæller meget om boligens stand, men man skal være opmærksom på, at den ikke altid er fyldestgørende. Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter nemlig kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Derudover giver den ikke et indblik i, hvad de forskellige skader koster at udbedre. Gennemgangen omfatter fx ikke:
- El-installationernes funktion og lovlighed (de gennemgås i en evt. særskilt el-installationsrapport)
- Æstetiske eller arkitektoniske forhold
- Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand
- Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt
- Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden
- Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
- Inventar som fx hårde hvidevarer
- Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
- Markiser og baldakiner
- Indretninger og installationer uden for selve boligen
Hvem udarbejder tilstandsrapporten
En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en beskikket, uvildig bygningssagkyndig, der laver en professionel og neutral gennemgang af boligen.
Hvordan bestiller man en tilstandsrapport
Der findes flere måde at gøre det på. Man kan enten lade sin ejendomsmægler kontakte et forsikringsselskab, som selv finder en bygningssagkyndig, eller man kan også vælge selv at finde og kontakte en konsulent. Da ejendomsmægleren er uvildig, må han dog ikke selv henvise til et rådgivningsfirma eller en byggesagkyndig. På Erhvervsstyrelsen hjemmeside findes en liste over alle registrerede bygningssagkyndige.
Hvad koster det at få lavet en tilstandsrapport
Prisen for en tilstandsrapport afhænger som regel af husets størrelse og alder. Der er ikke nogen øvre grænse for, hvad den bygningssagkyndige kan forlange for udarbejdelse af en tilstandsrapport. Prisen er typisk en samlet pris på energirapporten, som er lovpligtig, samt tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport
En tilstandsrapport er senest klar fjorten dage efter gennemgangen af din bolig og er herefter gyldig i seks måneder. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.
Ordbog til tilstandsrapport
I tilstandsrapporten kan du støde på forskellige ord og forkortelser, der kan være svære at tyde for lægfolk. Når den bygningssagkyndige udarbejder en tilstandsrapport, vurderer han hele din bolig, hvorefter han giver hver enkelt bygningsdel en karakter: K0, K1, K2, K3, UN eller IB. Karakteren viser, om der er skader, og hvor alvorlige de er:
KO = Kosmetiske skader
Beskriver skader eller forhold, der kan påvirke købers indtryk af boligen.
K1 = Mindre alvorlige skader
Er ikke alvorlige, men kan ødelægge den visuelle oplevelse af bygningen. Beskriver således skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.
K2 = Alvorlige skader
Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.
K3 = Kritiske skader
Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, og som risikerer at give skader på andre bygningsdele.
Det er værd at være opmærksom på, at et i visse tilfælde kan være dyrere at udbedre en K1 end en K3. Vurder derfor grundigt typen af skader, og hvad skaderne koster at udbedre frem for kun at se på karakteren
Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele:
IB = Ingen bemærkninger
UN = Bør undersøges nærmere
UN gives ofte, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, altså potentielt alvorlige skader, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem, fx en sætningsskade. Her vil det typisk være nødvendigt at få en ingeniør eller anden fagperson til at vurdere skadens alvor og omfang.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
Når der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, kan sælger rette henvendelse til et forsikringsselskab og indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker alvorlige skader og ulovlige el- og vvs-installationer på huset, som ikke fremgår af tilstandsrapporter eller elinstallationsrapporter. Forsikringen tegnes af køberen, og den dækker i 5 år. Det er også muligt at tegne en såkaldt en udvidet ejerskifteforsikring, der dækker fejl og mangler fx forurening på grunden, kloak og stikledninger i helt op til 10 år.
Eksperten:
Bjørn Bo Klahn er bygningskonstruktør, bygningssagkyndig og energirådgiver med mange års erfaring inden for rådgivning for private. Tilbyder bl.a. køberrådgivning for både huse og lejligheder samt rådgivning i forbindelse med tilbygninger, renovering og ombygning samt byggetilsyn og kontrakter. Se mere på hjemmesiden klahn-arkitekter.dk